Xuất bản thông tin

null Một số vấn đề chung về vốn hoá đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Chi tiết bài viết Bài viết

Một số vấn đề chung về vốn hoá đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

 

ThS. Nguyễn Quang Thành

Khoa Nhà nước và Pháp luật

Để tiến hành sản xuất kinh doanh, một trong những điều kiện tiên quyết mà nhà đầu tư cần phải có chính là vốn. Trong quá trình chuyển đổi sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, quan niệm về “vốn” cũng dần dần có những thay đổi nhất định. Vốn đóng vai trò là nền tảng để chủ đầu tư tiến hành mở rộng sản xuất, triển khai chiến lược kinh doanh để thu về lợi nhuận trong tương lai. Tuy nhiên, trong những năm gần đây “vốn” không còn được hiểu đơn thuần dưới hình thái là một khoản tiền nữa mà các yếu tố đầu vào khác như con người, đất đai cũng dần được xem như một loại vốn, chẳng hạn “vốn con người”, “vốn đất đai”. Đề cập đến vị trí của đất đai trong đời sống con người, C. Mác đã từng cho rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” hay Hernando de Soto cũng đã nhấn mạnh, việc chuyển vốn tiềm ẩn trong đất đai thành vốn tài chính là giải pháp duy nhất đúng, đối với các nước đang phát triển trong quá trình công nghiệp hoá[1]. Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của đất đai đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế càng cao.

          Vấn đề tạo vốn tài chính từ đất đai hay vốn hoá đất đai thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất đã được đề cập đến trong nhiều văn kiện của Đảng ta. Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại xác định: “Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất... Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng”. Tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao đã chỉ rõ những hạn chế: “Việc giao đất, cho thuê đất ở một số nơi còn nhiều bất cập, sai phạm... Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường... Đất đai chưa được khai thác, sử dụng hiệu quả để trở thành nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước”. Trên cơ sở nhận diện những yếu kém trên, văn kiện xác định một trong những nhiệm vụ, giải pháp là chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch. Rà soát chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp. Có thể nhận thấy, quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực từ đất đai là quan điểm nhất quán của Đảng ta kể từ khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

          Khi xây dựng kinh tế thị trường đòi hỏi các yếu tố đầu vào của sản xuất cũng trở thành hàng hóa, trong đó, đất đai cũng được xem là một loại hàng hóa [2], một loại vốn vô cùng cần thiết cho hoạt động sản xuất kinh doanh của con người. Đất đai có thể tham gia vào quan hệ thị trường với hai cách thức đặc biệt mà ít loại tài sản nào có được, bao gồm: (i) hàng hóa là hoa lợi được tạo nên từ quá trình trồng trọt, cày cấy… và (ii) chính giá trị của đất đai cũng khiến nó trở thành hàng hóa lưu thông trong giao lưu dân sự, là đối tượng của nhiều loại hợp đồng quan trọng trong đời sống xã hội như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng thuê... Với vị trí quan trọng như thế, Nhà nước cũng như các nhà đầu tư luôn luôn tìm cách để “vốn hóa đất đai”, giải phóng giá trị của chúng, mang lại lợi nhuận trong suốt quá trình đầu tư cũng như tái đầu tư cho chủ sử dụng.

          Hiện nay, ở Việt Nam, khái niệm “vốn hóa đất đai” chỉ mới được nhắc đến trong một vài nghiên cứu, chẳng hạn Đề tài khoa học cấp Bộ “Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm đề xuất các giải pháp tăng cường vốn hóa đất đai ở Việt Nam” do Viện Nghiên cứu quản lý đất đai tổ chức chủ trì thực hiện từ tháng 6/2010 đến tháng 11/2011. Ngoài ra, còn có kết quả nghiên cứu của PGS. TS. Trần Thị Minh Châu về vấn đề “Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam”. Theo các nghiên cứu này, thực chất của quá trình “vốn hóa đất đai” chính là làm sao thu được lợi ích từ các hoạt động được tiến hành trên đất cho xã hội, nhà nước, chủ đầu tư… Lợi ích đó có thể là một khoản tiền, là tài sản vật chất hoặc phi vật chất mà người có quyền sử dụng đất nhận được. Vốn hóa đất đai giúp cho giá trị của đất không ngừng tăng lên, mang lại một khoản lợi nhuận đáng kể miễn là người sử dụng đất vận dụng linh hoạt các phương thức và điều kiện để vốn hóa đất đai cũng như chọn đúng thời cơ chính xác. Theo tác giả cũng như nhiều nhà nghiên cứu, muốn thực hiện “vốn hóa đất đai” hiệu quả nên bắt đầu từ việc thay đổi nhận thức về vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường. Đất đai không chỉ là phần lãnh thổ thiêng liêng của một quốc gia mà nó còn là một loại tài sản quý giá của chủ sở hữu, chủ sử dụng. Đặc biệt, đối với hầu hết người nghèo ở các nước đang phát triển, đất đai là phương tiện để tạo ra sinh kế, đầu tư, tích lũy và chuyển giao giữa các thế hệ.[3] Bởi vậy, đất đai nên được nhìn nhận như một loại vốn, đồng thời, phải để cho loại vốn này tham gia vào đầu tư và tái đầu tư để tối đa hóa lợi nhuận. Làm được điều đó, không chỉ tạo điều kiện cho người có nhu cầu sử dụng đất thật sự tiếp cận được với tư liệu sản xuất quan trọng này mà còn góp phần tăng giá trị của đất thông qua các hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh trên chính mảnh đất đó.

          Hiện nay, có một số phương thức tiến hành vốn hóa đất đai phổ biến là: (i) chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi nôm na là bán đất), (ii) cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất, (iii) góp vốn bằng quyền sử dụng đất, (iv) thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn… So với các hình thức khác, bán đất là loại hình vốn hóa dễ nhận thấy nhất vì đây là loại giao dịch có đền bù, người bán sẽ nhận lại ngay một khoản tiền để tiến hành các hoạt động đầu tư khác, có thể là sản xuất kinh doanh, mua cổ phiếu hoặc chỉ đơn giản là gửi vào ngân hàng để hưởng lãi suất. Cùng với sự phổ biến của loại hình vốn hóa này mà giá đất chuyển nhượng từ đó cũng tăng lên không ngừng, đặc biệt đối với đất thổ cư, giá trị chuyển nhượng của quyền sử dụng đất tăng nhanh gấp nhiều lần so với giá đất nông nghiệp.[4] Thực vậy, theo một khảo sát từ Chương trình Nghiên cứu châu Á, Đại học Harvard vào năm 2008 đã cho thấy, giá đất ở các đô thị và sắp trở thành đô thị của Việt Nam tương đương với mức giá ở những khu vực tương tự ở Nhật Bản, một quần đảo đông dân với thu nhập trung bình cao hơn Việt Nam đến 50 lần.[5] Tài liệu này còn chỉ ra rằng giá đất cao không chỉ ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh mà đã lan rộng ra các tỉnh lân cận. Đất của một dự án phát triển đô thị mới ở thành phố Thủ Dầu Một (tỉnh Bình Dương) vào năm 2008 đã lên tới 26 triệu/m2.[6] Nếu như đất đai ở đô thị tăng giá là một điều dễ hiểu thì trong khoảng thời gian mười năm qua thị trường đất đai ở nông thôn cũng sôi động không kém, việc chuyển nhượng và thế chấp đất nông nghiệp từ đó cũng tăng nhanh.[7] Điều này cho thấy, chính sách đất đai ở Việt Nam từng bước được hoàn thiện, những quy định mở rộng các loại giao dịch về đất đã giúp cho đất đai thực sự trở thành một loại hàng hóa có thể lưu thông trên thị trường, góp phần không nhỏ trong quá trình thực hiện vốn hóa đất đai ở nước ta.

[1] Xem thêm: Hernando De Soto, The Mystery of Capital (Sự bí ẩn của vốn - Nguyễn Quang A dịch), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2000.

[2] Trần Quốc Toản (chủ biên), Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai – Lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2013, tr.43.

[3] Ngân hàng thế giới, Chính sách đất đai cho tăng trưởng và xóa đói giảm nghèo, Nxb Văn hóa – Thông tin, Hà Nội, 2004, tr.20-21.

[4] Nguyễn Văn Sửu, Đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam – Từ lý thuyết đến thực tiễn (sách tham khảo), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2010, tr.83.

[5] John F. Kennedy School of Government, Lựa chọn thành công – Bài học từ Đông Á và Đông Nam Á cho tương lai của Việt Nam, Chương trình Nghiên cứu châu Á, Đại học Harvard, tháng 01/2008, tr.39.

[6] Bùi Nhơn, Nhà đất 2008 sẽ “sốt” cao, Báo điện tử Pháp luật TP. Hồ Chí Minh, 2007, http://plo.vn/kinh-te/nha-dat-2008-se-sot-cao-275036.html, [ngày truy cập 01/10/2023].

[7] Nhận định của GS. Lan Williamson, Đại học Melbourne – Úc, người chỉ đạo cuộc khảo sát về thị trường đất đai khu vực nông thôn Việt Nam. Xem thêm: Nguyễn Tấn Phát, Chính sách đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ đổi mới, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, số 1 (332), 2006. Trích dẫn lại từ Trang thông tin pháp luật dân sự, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2009/09/08/3770/, [ngày truy cập 28/02/2016].